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Pinel, Pinel + : ce qui change à partir de 2023

Publié le 27 avril 2022

Trop coûteux pour les finances publiques, le Pinel ? C’est en tout cas l’avis des autorités. À partir du 1er janvier 2023, deux dispositifs coexisteront : un Pinel « raboté », et un Pinel +, qui maintiendra les réductions fiscales existantes, mais avec des conditions très restrictives. Décryptage.

Le Pinel : un dispositif soumis à plusieurs conditions

Depuis 2014, le dispositif Pinel permet aux investisseurs fiscalement domiciliés en France de bénéficier d’une réduction d’impôt. Pour obtenir cet avantage, plusieurs conditions doivent être respectées.

Type de logement

Le logement doit être neuf, en construction, ou faire l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation. Il doit se situer en zone A, A bis ou B1, et respecter un certain niveau de performance énergétique. 

Profil du locataire

Le locataire ne doit pas appartenir au même foyer fiscal que le propriétaire, et son revenu de référence doit se situer en deçà des plafonds réglementaires. 

Durée de la location et montant du loyer

Le logement doit être loué vide, en tant qu’habitation principale, et au plus tard un an après la fin des travaux ou l’acquisition du bien. Le propriétaire doit s’engager à louer son bien pour une durée minimale de 6 ans, et le loyer mensuel doit respecter les plafonds définis. 

Les taux de réduction
À l’heure actuelle, le Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 12 % du prix du bien s’ils louent ce dernier pendant 6 ans, 18 % s’ils le louent pendant 9 ans, et 21 % si la location dure 12 ans. Le montant maximum de l’investissement, lui, est limité à 300 000 euros.

À partir de 2023 : un Pinel et un Pinel +

Mais parce que le Pinel constitue un dispositif fiscal avantageux, il représente aussi un manque à gagner important pour les finances publiques. C’est la raison pour laquelle les autorités ont prévu une décroissance progressive du dispositif. Le Pinel tel que nous le connaissons aujourd’hui verra ses taux passer à 10,5 %, 15 % et 17,5 % en 2023, puis à 9 %, 12 % et 14 % en 2024. `

En parallèle, un nouveau dispositif baptisé « Pinel + » permettra aux investisseurs de continuer à bénéficier des taux actuels (12 %, 18 % et 21 %), mais les logements devront répondre à des conditions beaucoup plus restrictives.

Évolution du Pinel

La réduction fiscale qui peut être obtenue grâce au Pinel diminuera en 2023 et  2024.

Les conditions du Pinel +

À partir du 1er janvier 2023, les investisseurs pourront continuer à bénéficier des taux du Pinel actuel, à deux conditions : 

  • Le logement doit se situer dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
  • Il doit respecter des critères environnementaux et d’usage. 

Critères environnementaux

Type de logement Critères à respecter

Logements neufs acquis en 2023

Jalon 2025 de la norme environnementale RE 2020
Logements neufs acquis en 2024

Jalon 2025 de la norme environnementale RE 2020
+
Étiquette A du DPE

Logements anciens réhabilités acquis en 2023 ou 2024 Étiquette B du DPE
Logements dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 mais qui ne seront acquis par les bailleurs qu’en 2023 ou 2024

Label E+C-
+
Étiquette A du DPE

Critères d'usage

Type de logement Surface habitable minimale Espaces extérieurs privatifs Double orientation
T1 28m2 3m2 -
T2 45m2 3m2 -
T3 62m2 5m2 Oui
T4 79m2 7m2 Oui
T5 96m2 9m2 Oui

Acheter maintenant ou attendre ?

Tout dépend de vos objectifs d’investissement ! Une chose est sûre : il ne reste plus que quelques mois pour bénéficier du Pinel traditionnel et de ses taux de 12 %, 18 % et 21 %. À partir de 2023, ces taux commenceront à baisser, et le Pinel deviendra moins avantageux.

À l’inverse, le Pinel + peut représenter une opportunité sur le long terme, car il concerne les logements qui sont les plus performants sur le plan énergétique. Non seulement ce dispositif vous permettra de bénéficier d’une réduction fiscale maximum, mais en plus, vous investirez dans un bien conforme aux nouvelles réglementations environnementales, ce qui signifie que vous n’aurez pas à entreprendre de travaux de rénovation énergétique dans les années à venir.

Pour autant, dénicher un Pinel + ne devrait pas être chose aisée. En effet, la construction de logements n’est pas à son meilleur niveau. En 2021, un peu moins de 470 000 permis de construire ont été déposés (tous types d’habitation confondus). Ce chiffre est à peine plus élevé qu’en 2019 : il ne permettra donc pas de rattraper la forte baisse enregistrée en 2020 en raison de la crise sanitaire et des confinements.

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