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Le dispositif d'investissement Pinel

Publié le 23 septembre 2016Mis à jour le 07 août 2021

Vous souhaitez investir dans la pierre tout en payant moins d’impôts ? Le dispositif d’investissement Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction fiscale lors de l’acquisition et de la mise en location d’un logement neuf. Le Pinel a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2024.

L’achat d’un logement neuf

Vous faites l’acquisition d’un logement neuf (VEFA) en cours de construction ou achevé, ou faites construire une maison, pour les mettre en location. Le bien doit être situé en zone très tendue, où la demande de logements est importante. Le logement doit respecter les dernières normes thermiques (RT 2012). En échange vous pourrez déduire de vos impôts jusqu’à 21 % du prix du logement sur 12 ans soit 63 000 € au maximum. Le dispositif est applicable entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.

Une réduction d’impôt sur 6, 9 ou 12 ans

L’avantage fiscal est calculé sur le prix de revient du bien (prix d’achat + frais d’acquisition) limité à un investissement de 300 000 € par an, et à 5 500 € par m2.

Vous vous engagez à louer pendant 6 ans (renouvelables deux fois 3 ans), ou 9 ans (renouvelables une fois 3 ans), soit 12 ans maximum. La réduction d’impôt varie en fonction de la durée de location. Elle est dans tous les cas au maximum de 21 % du coût de l’investissement.

Taux de la réduction d'impôt selon l'année d'achat ou de construction
Durée de la location 2021-2022 2023 2024
6 ans 12 % 10,5 % 9 %
6 ans 18 % 15 % 12 %
12 ans 21 % 17,5 % 14 %

Ce qui change en 2023 : https://www.superimmoneuf.com/lessentiel/pinel-pinel-ce-qui-change-a-partir-de-2023

La réduction d’impôt s’applique pour la première fois à l’impôt dû au titre de l’année d’achèvement des travaux, ou de l’année de l’achat, si les travaux sont terminés et le logement livré.

Exemple : Vous achetez en 2021 un appartement sur plan livrable au 3ème trimestre 2022. Vous pourrez commencer à inclure la réduction d’impôt dans votre déclaration de 2023, correspondant à vos revenus de 2022. Vous devrez y joindre l’engagement de location.

Les modalités de location

La loi Pinel vise à augmenter l’offre de logements à destination des ménages aux revenus moyens en zone tendue. Les zones éligibles au dispositif Pinel sont les zones A, A bis, B1 et les quelques villes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense depuis le 1er janvier 2018 (carte consultable ici). Les zones B2 et C sont désormais exclues.

Le dispositif Pinel autorise la location à vos ascendants et descandants. À condition qu'ils ne soient pas membre de votre foyer fiscal.

Les plafonds de loyers

En fonction de la zone géographique, des plafonds de loyers par mètre carré sont définis chaque année. Ils sont inférieurs aux loyers habituels. 

Plafonds de loyer par zone en 2021

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
17,55 €/m² 13,04 €/m² 10,51 €/m² 9,13 €/m²

Les plafonds de chaque zone varient suivant la surface du logement. On applique pour cela un coefficient multiplicateur selon la formule suivante :
Plafond x 0,7 + 19/surface du logement

Exemple : À Lille le plafond de loyer est à 13,04 €/m². Pour connaître le plafond de loyer pour un T2 de 50 m², on fait :
13,04 x (0,7 + 19/50) = 14,08
14,08 x 50 m2 = 704
On pourra louer ce deux pièces 704 €.

Pour aller plus loin : Découvrez comment calculer un loyer en PINEL

Les plafonds de ressources des locataires

Les revenus de vos futurs locataires doivent être inférieurs au plafond déterminé pour chaque zone. C’est le revenu net imposable qui est pris en compte.

Plafonds de ressources annuelles en € des locataires

Composition
du foyer
Zone A
bis
Zone A Zone B1 Zone B2

Personne seule

38 377 € 38 377 € 31 280 € 28 152 €
2 personnes 57 357 € 57 357 € 41 772 € 37 594 €
3 personnes 75 188 € 68 946 € 50 233 € 45 210 €
4 personnes 89 769 € 82 586 € 60 643 € 54 579 €
5 personnes 106 807 € 97 766 € 71 340 € 64 206 €
6 personnes 120 186 € 110 017 € 80 399 € 72 359 €
Majoration par personne
à charge supplémentaire
+ 13 390 € + 12 258 € + 8 969 € + 8 070 €


Conseil 
Un investissement locatif fera partie intégrante de votre patrimoine. Au moment de choisir le logement, renseignez-vous sur le marché locatif local. Allez sur place pour découvrir le quartier, et investissez dans un logement qui vous plaît.  

Pinel et les autres dispositifs de défiscalisation, sont les premiers arguments de l'investissement dans le neuf. Ils ne sont pas les seuls. Pour connaitre toutes les bonnes raisons d'acheter pour louer dans le neuf, c'est par ici.

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