La zéro artificialisation nette et ses impacts sur l’immobilier

Qu’est-ce qu’un sol artificialisé ? 

Un sol artificialisé correspond à un sol naturel, agricole ou forestier que l’on a transformé pour y bâtir des logements, des commerces, des infrastructures ou des équipements. On estime que chaque année, 20 000 à 30 000 hectares d’espaces naturels, agricoles ou forestiers sont « artificialisés ».

Bien sûr, l’artificialisation des sols n’est pas sans conséquence. Premièrement, elle nuit à la biodiversité, dans un contexte où 20 % des espèces sauvages sont menacées de disparition dans notre pays, si l’on en croit cette enquête du Comité français de l’UICN et de l’UMS PatriNat. Deuxièmement, l’artificialisation des sols réduit considérablement nos capacités de stockage en carbone : en effet, un hectare de forêt absorbe plusieurs tonnes de CO₂ par an. Troisièmement, l’artificialisation entraîne aussi l’imperméabilisation des sols : elle est donc en partie responsable des inondations, dont le nombre progresse d’année en année.

L’objectif « zéro artificialisation nette »

Afin de remédier aux problèmes causés par l’artificialisation des sols, le législateur a prévu une trajectoire : dès 2030, le rythme d’artificialisation devra avoir été réduit de moitié et, en 2050, notre pays devra revendiquer le « zéro artificialisation nette ». Qu’est-ce que cela signifie ? Tout simplement que les communes et les intercommunalités devront se débrouiller pour compenser les surfaces bétonnées en créant des espaces naturels de même superficie. Par exemple, elles pourront procéder à la « renaturation » d’une friche industrielle pour compenser la transformation d’un sol naturel en sol artificialisé.

Mais l’enjeu est de taille. En effet, selon les prévisions démographiques, notre pays pourrait compter jusqu’à 75 millions d’habitants en 2050 (contre 68 millions actuellement). Or, pour faire face à l’augmentation de la population, on estime qu’il faudrait construire 12 à 15 millions de nouveaux logements d’ici trente ans.

ZAN : quels impacts sur l’immobilier ?

Si elles sont obligées de compenser les sols artificialisés en créant de nouveaux espaces naturels, il va sans dire que les mairies y réfléchiront à deux fois avant d’accorder un permis de construire. Voici les effets auxquels on peut s’attendre à court terme et à plus long terme.

Une hausse du prix des terrains

C’est la principale inquiétude : si chaque terrain construit doit être compensé par un espace naturel, le prix des terrains va augmenter de façon mécanique. Ou, corollaire d’une augmentation des prix : la surface moyenne de la parcelle va diminuer. C’est déjà la tendance observée depuis plusieurs années : dans les zones fortement peuplées, la surface moyenne des terrains à bâtir ne cesse de baisser. 

La fin de la maison individuelle

Les Français sont très attachés à la maison individuelle : pour près de 80 %, il s’agit du bien immobilier idéal. Et cette aspiration ne s’est pas démentie avec la crise sanitaire, bien au contraire, puisque les deux tiers des Français qui souhaitent déménager ont l’intention de privilégier les communes rurales ou les villes de moins de 20 000 habitants . Malheureusement, l’objectif zéro artificialisation nette pourrait bien remettre en cause ce rêve français de la maison individuelle. En effet, pour réduire l’artificialisation des sols, il faudra privilégier les constructions en hauteur et restreindre l’étalement urbain. Fini, donc, les lotissements de maisons individuelles en périphérie des villes, place aux constructions en hauteur et à l’habitat collectif. 

Un débat toujours en cours…

Évoquée dès 2018 dans le cadre du plan biodiversité puis inscrite dans la loi en 2021, la zéro artificialisation nette a suscité une véritable levée de boucliers lorsque les décrets d’applications sont parus, en avril 2022. L’association des maires de France (AMF) a saisi le Conseil d’État, prétextant que les textes pourraient accroître les « fractures territoriales », en obligeant (par exemple) les communes à choisir entre l’accueil de nouveaux habitants ou l’installation d’un entrepôt logistique. De leur côté, les aménageurs rappellent que la France reste un pays peu dense par rapport à ses voisins : à titre de comparaison, la Belgique compte 3,5 fois plus d’habitants par kilomètre carré. Affaire à suivre, donc !