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Les étapes d'un projet neuf

Publié le 23 septembre 2016, mis à jour le 22 mars 2018

Acheter un toit, cela représente différentes étapes à faire dans l’ordre (c’est mieux), qui ont toutes leur importance. Et le chef de projet, c’est vous ! Alors voici une check-list des étapes indispensables, pour que dans quelques temps vous puissiez enfin dire : je suis chez moi.

1/ Estimation du budget

Tout d’abord il s’agit d’évaluer le budget dont vous disposez. Il se décompose en deux :

L’apport personnel : votre épargne, des dons reçus de votre famille, un emprunt familial à votre grand-mère, etc.). Il est important, car il conditionne en partie le prêt que vont vous proposer les banques. Un apport conséquent leur donne confiance.

La capacité d’emprunt, ce que la banque vous propose en fonction de votre capacité de remboursement mensuelle et de la durée du prêt.

N’hésitez pas à demander à la banque ou à un courtier de calculer votre capacité d’emprunt. Elle est essentielle à connaître pour savoir ce que vous pouvez rechercher. Dans vos calculs, pensez à rajouter les frais de notaire qui ne sont pas compris dans le prix promoteur.

2/ La recherche du bien

La recherche dans le neuf est particulière puisque le logement n’existe pas encore le plus souvent. Dans le neuf, pas de visite classique comme dans l’ancien. Vous choisissez le futur logement grâce au dossier de présentation des promoteurs. C’est ce qu’on appelle la vente sur plan ou VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). N’hésitez pas à vous rendre dans le quartier, vous balader et vous faire une idée sur place ! Projetez-vous dans 5, 10, 15 ans, et imaginez l’avenir du quartier. Ce coin qui vous semble tristoune maintenant est peut-être au début de sa rénovation ? Des lignes de transports en commun sont-elles programmées à proximité ?, etc.

Astuce : Vous avez repéré un logement qui vous plaît ? Dans le neuf aussi il existe une marge de négociation. Des frais de notaire gratuits, un box ou une cave en plus, une ristourne… Renseignez-vous sur les prix proposés lors du lancement c’est le plancher en dessous duquel le promoteur descendra difficilement, demandez le pourcentage de réservation (être parmi les premiers à réserver se négocie !), et…  jouez serré !

3/ La signature du contrat de réservation

Le contrat de réservation préfigure le contrat de vente. Ce document contient la description précise du logement à construire que vous réservez dans le programme ainsi que la date de la vente. Vous signez le contrat auprès du promoteur ou directement sur le point de vente avec l’agent immobilier. Le promoteur le valide et vous le renvoie par courrier. Vous avez 10 jours pour changer d’avis, à compter du jour où vous recevez le recommandé.

Vous réglez alors le dépôt de garantie, une somme correspondant à 2 à 5 % du prix de vente (jamais plus) au titre des frais de réservation.

4/ La constitution de votre dossier de prêt

C’est le moment d’aller voir la banque pour étudier votre plan de financement. Renseignez-vous aussi sur les prêts conventionnés et aidés.

Adressez votre demande à un courtier ou à plusieurs banques, afin de pourvoir comparer les offres. Vous devrez réunir toutes les pièces du dossier et il y en a beaucoup ! Faites le point avant de transmettre le dossier, sinon il risque de prendre du retard. Il vous faudra réunir entre autre :

  • Les papiers attestant de votre situation personnelle (pièce d’identité, livret de famille, justificatif de domicile…).
  • Les documents attestant de vos ressources afin de pouvoir évaluer votre situation au plus juste, revenus et charges : derniers avis d’imposition, fiches de salaire ou derniers bilans, etc.
  • La copie du contrat de réservation de la VEFA.

5/ L’accord de principe de la banque

Après étude de votre dossier, s’il est accepté, la banque vous donne son accord de principe. Cet accord écrit reprend les conditions générales du prêt (montant, taux…). Vous pouvez alors le transmettre au promoteur et au notaire.

Pensez-y ! : Si vous souhaitez trouver une assurance emprunteur individuelle, différente de l’assurance proposée par la banque, c’est le moment de démarcher des assureurs, ou de faire appel à un courtier.

6/ L’offre de prêt

La banque vous adresse ce document écrit valable 30 jours. Il donne toutes les précisions sur votre futur crédit : nature du prêt, montant, durée, taux et montant des mensualités, taux effectif global (TAEG), coût total du crédit, garanties demandées, etc.

7/ L’acceptation de l’offre de prêt

Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour vous décider avant de renvoyer le document signé à la banque.

8/ La signature du contrat de vente chez le notaire

Le promoteur vous renvoie le projet d’acte authentique par courrier accompagné de la description du logement, de son plan et du règlement de copropriété.

Le jour J, la signature du contrat s’effectue chez le notaire.

9/ Les appels de fonds

Une vente sur plan a la particularité d’être financée en plusieurs fois tout au long de la construction du programme immobilier. Vous devenez propriétaire à mesure que le bâtiment s’élève, et les appels de fonds se succèdent. Vous réglerez au maximum :

  • 35 % du prix à l’achèvement des fondations,
  • 70 % à la mise hors d’eau,
  • 95 % à l’achèvement des travaux.

Le reliquat (environ 5 %) intervient à la livraison.

10/ La livraison

Vous touchez au but ! La livraison est le moment où le promoteur vous remet les clés du logement, et fait l’état des lieux avec vous. Inspectez-le sous toutes les coutures et mentionnez les éléments non conformes au contrat de vente. Les éventuelles malfaçons sont couvertes par les différentes garanties de construction.

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