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La vente sur plan

Publié le 23 septembre 2016

Vous souhaitez acheter dans le neuf collectif pour y habiter ou investir ? Vous ferez la plupart du temps un achat sur plan. Le logement fait partie d’un programme, il n’est pas encore construit et vous participez à sa construction en le finançant par étapes. C’est ce qu’on appelle une vente en l’état futur d’achèvement. Retour sur le déroulé du projet.

Le contrat de réservation ou contrat préliminaire

Quand vous achetez sur plan, le logement n’existe pas encore. Le processus d’achat est donc très encadré. C’est le promoteur qui coordonne le projet et prend en charge les démarches administratives. C’est auprès de lui que vous signez un contrat de réservation.

En signant le contrat de réservation, le promoteur s’engage à vous réserver un logement précis. Vous versez alors un dépôt de garantie :

  • de 5 % maximum si la date de la future vente est prévue dans un délai d’un an ;
  • de 2 % quand ce délai se situe entre 1 et 2 ans ;
  • aucun, à plus de 2 ans de la vente.

Le contrat de réservation préfigure le futur contrat de vente, il faut donc l’étudier avec attention. Il doit mentionner :

  • une description précise du bien et dépendances (cave, parking, etc.) avec numéro du lot, surface habitable estimée, nombre de pièces, dépendances, etc. ;
  • les informations techniques de la construction et notamment les matériaux utilisés ;
  • le calendrier prévisionnel de la construction ;
  • la date de signature du contrat de vente chez le notaire ;
  • le prix de vente prévisionnel et ses conditions de révision éventuelles ;
  • le (ou les) prêt(s) que vous avez obtenu de la banque. Si vous n’avez pas encore son feu vert, faites insérer dans le contrat une clause suspensive qui vous permettra d’obtenir le remboursement du dépôt de garantie, au cas où le prêt vous serait refusé.

A ce stade, vous avez un délai de rétractation de 10 jours pour changer d’avis.

Le contrat de vente

Quelques mois après le contrat de réservation, le contrat de vente vous est adressé par le notaire au minimum un mois avant la signature. C’est le moment de l’étudier à fond et de vérifier qu’il est conforme au contrat de réservation pour éviter toute mauvaise surprise. Si l’acte contient des informations trop différentes de ce qui figurait dans le contrat préliminaire, vous pouvez encore annuler la vente.

La vente intervient chez le notaire du promoteur en présence du vendeur. Si votre notaire et celui du vendeur ont travaillé ensemble à la rédaction de l’acte, ils le signent tous les deux et se partagent les honoraires liés à l’acte.

Vous achetez le logement au fur et à mesure de sa construction. Le paiement est échelonné en suivant l’avancement du chantier. Vous aurez à régler, au maximum :

  • 35 % du prix du bien à l'achèvement des fondations
  • 35 % à la mise hors d'eau (achèvement de la toiture)
  • 20 % du prix à l'achèvement de l'immeuble.
  • le solde à la remise des clés.

Les garanties

La loi encadre strictement les achats sur plan et prévoit différentes clauses dans le contrat afin de garantir votre investissement. Le vendeur doit vous fournir soit une garantie d’achèvement, soit une garantie de remboursement. Il est possible que les deux soient prévues, à condition que cela soit clairement inscrit dans le contrat. Dans ce cas la garantie d’achèvement succède à la garantie de remboursement au cours des travaux, lorsque la construction est déjà bien avancée.

La garantie de remboursement

Elle prend la forme d’une caution apportée par un organisme extérieur (banque, mutuelle, assurance), qui s’engage à vous rembourser les sommes versées en cas de défaillance du promoteur. Dans les faits elle s’applique rarement, et plutôt au début des travaux.

La garantie d’achèvement extrinsèque

Elle est apportée par un intervenant extérieur. Le garant (banque, société d’assurance) s’engage à avancer les sommes indispensables à l’achèvement des travaux si cela s’avère nécessaire. Elle court jusqu’à l’achèvement de l’immeuble.

Et si l’appartement est déjà terminé au moment de l’achat ?

C’est rare, mais si vous achetez alors que le programme est construit et livré, c’est une vente à terme. La procédure est alors la même que pour un achat dans l’ancien. Vous signez une promesse de vente, puis l’acte de vente chez le notaire.

La rétractation

Et si vous changez d’avis ? Au moment de la réservation, vous pouvez revenir sur votre décision pendant 10 jours après la signature du contrat préliminaire.

Les aménagements du logement

C’est l’un des aspects séduisant d’une vente sur plan : les travaux modificatifs acquéreurs, ou la possibilité d’apporter certaines modifications au plan d’origine selon vos goûts. 

La tva réduite dans le neuf

Dans certaines zones, il est possible de bénéficier d’un taux de tva réduit à l’achat. Le détail ici.

Découvrir les différentes étapes d’un achat immobilier neuf :