Comment calculer un loyer en Pinel ?

Calcul de la surface pondérée

En fonction de la zone dans laquelle se trouve le logement, vous pourrez appliquer un prix maximum au m². Vous l’avez compris, la première étape pour le calcul d’un loyer Pinel consiste à déterminer la surface du bien. Là aussi, il y a des règles spécifiques. Voici les éléments à intégrer dans le calcul :

• La surface habitable du logement. Comme son nom l’indique, elle inclut uniquement les espaces où le locataire peut se déplacer. Pour l’obtenir, prenez la surface au plancher et déduisez tous celles occupées par des murs, des cloisons, des marches, des gaines, des cages d’escaliers, des embrasures… Retirez également les parties du logement où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
• Les annexes. Il s’agit des caves, balcons, combles aménageables, vérandas, sous-sols, garages, remises… Petite subtilité : seule la moitié de la superficie des annexes est prise en compte, dans la limite de 8 m² par logement. Vous l’avez compris, si les parties annexes font plus de 32 m², vous n’avez rien à gagner — contrairement à votre locataire.

Calcul du coefficient multiplicateur

Appliquer le même plafond de loyer pour un studio de 30 m² et un appartement de 75 m² ne serait pas correct. Pour correspondre à la réalité du marché locatif, le loyer doit être dégressif en fonction de la surface du logement. Comment intégrer cette donnée dans le calcul d’un loyer Pinel ? Tout simplement en ajoutant un coefficient multiplicateur. Ce coefficient est de 0,7 + (19/surface pondérée). On ne s’encombre pas — trop — des décimales. Le résultat obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche. Notez que le coefficient ne peut pas dépasser 1,2.

Plafond de loyer de la zone 

Il vous manque un dernier chiffre pour calculer votre loyer Pinel : le plafond de la zone. Seules les zones dites tendues, où l’offre locative est inférieure à la demande, sont éligibles au dispositif Pinel. Les zones B2 et C ont été exclues. Il en reste donc 3. Voici les plafonds de loyer Pinel pour les baux conclus ou renouvelés en 2023 :

• Zone A bis : 18,25 €/m² ;
• Zone A : 13,56 €/m²;
• Zone B1 : 10,93 €/m².

À titre indicatif, la zone A bis englobe Paris et les 75 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise. Dans la zone A, on retrouve les plus grandes métropoles françaises comme Lille, Lyon, Marseille… Enfin, la zone B1 correspond aux métropoles de plus de 250 000 habitants comme Saint-Malo, La Rochelle, Chambéry ou encore la grande couronne parisienne. Pour connaître le zonage d'une commune, vous pouvez utiliser ce simulateur. 

Formule du calcul d’un loyer en Pinel

Vous avez maintenant tous les chiffres sous la main ! Il ne reste plus qu’à les assembler dans une formule pour obtenir le loyer maximal. Cette formule, la voici :

Exemple de calcul d’un loyer Pinel

Un exemple vaut mieux que mille explications ! Prenons le cas d’un logement situé à Strasbourg et dont la surface habitable est de 55 m². Ce logement dispose d’un balcon de 8 m² et d’une cave de 5 m².

1. Calcul de la surface pondérée : 53 + ([8 + 5]/2) = 59,5 m².
2. Calcul du coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/59,5) = 1,019 arrondi à 1,02
3. Détermination du barème à appliquer : 10,93 €/m², Strasbourg étant en zone B1.
4. Calcul du plafond de loyer : 1,02 x 10,93 x 59,5 = 663,34 €/mois.

Vous pouvez donc demander 663,34 € par mois pour ce logement. Notez que ce prix n'inclut pas les charges.