Bail réel solidaire : devenir propriétaire pour moins cher

Un dispositif qui facilite l’accession à la propriété

Le bail réel solidaire est un dispositif qui facilite l’accession à la propriété pour les ménages les plus modestes. Introduit en 2014 par la loi Alur, il est effectif depuis 2016. Aujourd’hui, un grand nombre de programmes basés sur ce dispositif sortent de terre un peu partout en France.

Le bail réel solidaire est conclu entre un OFS (organisme foncier solidaire) et un acheteur (qualifié de « preneur »). Principale originalité du dispositif : la dissociation du foncier et du bâti. En effet, avec le BRS, le terrain sur lequel est construit le logement demeure la propriété de l’organisme foncier solidaire.

Pour l’acheteur, cette dissociation se traduit par une économie conséquente, car en règle générale, le foncier représente 15 % à 30 % du prix total d’un projet immobilier. Par ailleurs, si le logement est neuf, c’est une TVA réduite de 5,5 % qui s’applique (contre 20 % dans le cadre d’un programme traditionnel).

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

Le bail réel solidaire n’est pas un dispositif qui se destine à tous : il est assujetti à des conditions de ressources et s’applique uniquement aux résidences principales.

Les plafonds de ressources

En premier lieu, l’acquéreur doit justifier de ressources inférieures aux plafonds suivants (c’est le revenu fiscal de l’année N-2 qui est pris en compte pour décider de l’éligibilité). 

Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français, Lyon, Lille, Marseille, Montpellier.
Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d’Azur, certaines villes pour lesquelles le prix au m² est élevé, l’Outre-Mer et la Corse.
Zone B2 : Agglomérations de plus de 50 000 habitants, les communes qui possèdent une zone littorale ou transfrontalière importante, le pourtour de l’Île-de-France.
Zone C : Reste du territoire.

Un dispositif qui concerne uniquement la résidence principale

Pour bénéficier du bail réel solidaire, l’acquéreur doit s’engager à utiliser le logement en tant que résidence principale. Il devra donc l’occuper au minimum huit mois par an. 

Par ailleurs, en fonction de sa commune de résidence, le propriétaire bénéficiera d’un abattement de la taxe foncière compris entre 30 % et 100 %.  

Vente, transmission : les règles à respecter

Le bail réel solidaire est conclu pour une durée allant de 18 à 99 ans. Il est « rechargeable » à chaque vente ou transmission, ce qui permet de préserver la valeur du bien lorsque celui-ci change de mains. Toutefois, comme il s’agit d’un dispositif dit « responsable », l’éventuelle plus-value sera encadrée par l’organisme foncier solidaire qui a conclu le bail. Par ailleurs, lorsque le bien change de mains, le nouvel acquéreur doit justifier d’un niveau de ressources conforme aux plafonds définis.

Dans le cas d’une transmission, si les héritiers ont des revenus supérieurs aux plafonds prévus, ils disposent d’un an pour céder le bien à un ménage éligible.

Quels sont les droits du propriétaire ?

Le propriétaire d’un logement acquis grâce à un bail réel solidaire dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, à quelques exceptions près :

• les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition ;
• les travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
• l’établissement ou la modification du règlement de copropriété pour ce qui concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Où trouver des programmes BRS ?

Depuis 2016, on trouve de plus en plus de programmes BRS sur l’ensemble du territoire. En Île-de-France, on compte déjà 10 organismes fonciers solidaires. On en trouve également 18 dans les régions Nouvelle-Aquitaine et Auvergne-Rhône-Alpes, et 11 en Provence-Alpes-Côte d’Azur et en Bretagne. Au total, on compte actuellement 84 organismes fonciers solidaires sur l’ensemble du territoire, et la liste ne cesse de s’accroître.

Carte des OFS agréés ou en projet en France (février 2022)

Pour accéder à la liste complète des organismes fonciers solidaires qui proposent des programmes BRS, rendez-vous sur foncier-solidaire.fr.

Voici une sélection de programmes BRS actuellement disponibles

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