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Le dispositif d'investissement Pinel

Publié le 23 septembre 2016Mis à jour le 02 février 2023

Vous souhaitez investir dans la pierre tout en payant moins d’impôts ? Le dispositif d’investissement Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction fiscale lors de l’acquisition et de la mise en location d’un logement neuf. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2024, le Pinel se décline sous deux formes : le Pinel classique et le Pinel +.

L’achat d’un logement neuf

Vous faites l’acquisition d’un logement neuf (VEFA) en cours de construction ou achevé, pour le mettre en location nue.

Le bien doit être situé en zone très tendue, où la demande de logement est importante. Il doit respecter les dernières normes de construction.

En échange vous pourrez déduire de vos impôts jusqu’à 21 % du prix de l’opération sur 12 ans limité à 63 000 € au maximum. Le dispositif est applicable entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.

Une réduction d’impôt sur 6, 9 ou 12 ans

L’avantage fiscal est calculé sur le prix de revient du bien (prix d’achat + frais d’acquisition) limité à deux investissements par an pour un total de 300 000 € par an, et à 5 500 € par mètre carré.

Vous vous engagez à louer pendant 6 ans (renouvelables deux fois 3 ans), ou 9 ans (renouvelables une fois 3 ans), soit 12 ans maximum. La réduction d’impôt varie en fonction de la durée de location. Elle est dans tous les cas au maximum de 21 % du coût de l’investissement.

Durée de la location Taux de la réduction Pinel + Taux de la réduction Pinel pour un bien acquis en 2023 Taux de la réduction Pinel pour un bien acquis en 2024
6 ans 12 % 10,5 % 9 %
9 ans 18 % 15 % 12 %
12 ans 21 % 17,5 % 14 %

La réduction d’impôt s’applique pour la première fois à l’impôt dû au titre de l’année d’achèvement des travaux, ou de l’année de l’achat, si les travaux sont terminés et le logement livré.

Exemple :

Vous achetez en 2023 un appartement sur plan livrable au 3ème trimestre 2024. Vous pourrez commencer à inclure la réduction d’impôt dans votre déclaration de 2025, correspondant à vos revenus de 2024. Vous devrez y joindre l’engagement de location.

Les différences entre le Pinel classique et le Pinel +

La réduction d’impôt en Pinel + correspond à l’avantage fiscal tel qu’il existait jusqu’au 31 décembre 2022. Pour l’obtenir, vous devez investir :

  • soit dans un appartement situé dans un quartier prioritaire politique de la ville (QPV) ;
  • soit dans un appartement situé dans une zone Pinel et qui respecte un niveau de qualité et de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation.

Pour atteindre un degré de qualité et de performance supérieur, le bien doit remplir des normes de confort précises. Il doit disposer d’un espace extérieur privatif et d’une surface habitable minimale. Les logements dotés d’au moins deux chambres devront en plus avoir une double exposition.

Type d’appartement Surface habitable minimale
T1 28 m²
T2 45 m²
T3 62 m²
T4 79 m²
T5 96 m²

Le logement doit aussi satisfaire ces critères de performance énergétique.

Logement concerné Norme à atteindre
Logement acheté en 2023 Seuils de la RE 2020 prévus pour 2025
Logement acheté en 2024 Seuils de la RE 2020 prévus pour 2025 et classe A du DPE (diagnostic de performance énergétique)
Logement acheté en 2023 et 2024 dont le permis de construire a été déposé avant le 01/01/2022 Label environnemental E + C et classe A du DPE


À lire également : Pinel ce qui change à partir de 2023

Les modalités de location

La loi Pinel vise à augmenter l’offre de logements à destination des ménages aux revenus moyens en zone tendue. Les zones éligibles au dispositif Pinel sont les zones A, A bis, B1. Les zones B2 et C sont désormais exclues.

Bon à savoir : La Bretagne expérimente un zonage spécifique, établi par le Préfet de région.

Le dispositif Pinel autorise la location à vos ascendants et descendants. À condition qu’ils ne soient pas membres de votre foyer fiscal.

Les plafonds de loyers

En fonction de la zone géographique, des plafonds de loyers par mètre carré sont définis chaque année. Ils sont inférieurs aux loyers habituels.

Plafonds de loyer par zone au 1er janvier 2023

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
17,62 €/m² 13,09 €/m² 10,55 €/m² 9,17 €/m²

Les plafonds de chaque zone varient suivant la surface du logement. On applique pour cela un coefficient multiplicateur selon la formule suivante :
Plafond x 0,7 + 19/surface du logement

Exemple : À Lille le plafond de loyer est à 13,09 €/m². Pour connaître le plafond de loyer pour un T2 de 50 m², on fait :
13,09 x (0,7 + 19/50) = 14,1372
14,1372 x 50 m2 = 706,86
On pourra louer ce deux pièces 706,86 €.

Pour aller plus loin : Découvrez comment calculer un loyer en PINEL

Les plafonds de ressources des locataires

Les revenus de vos futurs locataires doivent être inférieurs au plafond déterminé pour chaque zone. C’est le revenu net imposable qui est pris en compte.

Plafonds de ressources annuelles en € des locataires au 1er janvier 2023

Composition
du foyer
Zone A
bis
Zone A Zone B1 Zone B2

Personne seule

39 363 € 39 363 € 32 084 € 28 876 €
Couple 58 831 € 58 831 € 42 846 € 38 560 €
+ 1 personne à charge 77 120 € 70 718 € 51 524 € 46 372 €
+ 2 personnes à charge 92 076 € 84 708 € 62 202 € 55 982 €
+ 3 personnes à charge 109 552 € 100 279 € 73 173 € 65 856 €
+ 4 personnes à charge 123 275 € 112 844 € 82 465 € 74 219 €
Majoration par personne
à charge supplémentaire
+ 13 734 € + 12 573 € + 9 200 € + 8 277 €


Conseil Un investissement locatif fera partie intégrante de votre patrimoine. Au moment de choisir le logement, renseignez-vous sur le marché locatif local. Allez sur place pour découvrir le quartier, et investissez dans un logement qui vous plaît.  

Pinel et les autres dispositifs de défiscalisation sont les premiers arguments de l’investissement dans le neuf. Ils ne sont pas les seuls. Pour connaître toutes les bonnes raisons d’acheter pour louer dans le neuf, c’est par ici.

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